Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement issus du marché pierre-papier. Elles peuvent être analysées au moyen des différents indicateurs permettant d’évaluer leur positionnement par rapport aux comparatifs. Parmi ces indicateurs : la valeur de réalisation. Pourquoi est-il important de la connaître et que vaut-elle en termes de marqueur de performances ?
Valeur de réalisation ou actif net
La valeur de réalisation est aussi appelée actif net et permet d’établir un rapport avec le prix de la souscription. Rappelons en effet que les SCPI sont contrôlées par l’Autorité des marchés financiers et que le prix de la souscription ne doit pas excéder un certain seuil en lien avec sa valeur de réalisation. Par exemple, en cas de baisse de cette dernière, le prix de la part pourrait également subir une décote si elle excède la marge autorisée.
Quels sont les éléments de calcul ?
Les éléments permettant d’obtenir la valeur de réalisation d’une SCPI sont la valeur vénale de tous les immeubles qui intègrent son patrimoine, de même que la valeur des actifs financiers. C’est en fonction de ce paramètre que les sociétés de gestion révisent le prix de leur part, soit l’application d’une décote, ou la révision à la hausse.
Que vaut la valeur de réalisation en termes d’indicateur de performance ?
Cette donnée est un indicateur permettant d’estimer les potentiels, la force et la fragilité d’un actif. Cependant, il s’agit d’une valeur secondaire, car elle ne reflète pas de manière pertinente les véritables performances de la SCPI. En effet, c’est plutôt l’évolution du prix de la part qui mérite d’être retracée.
À noter, par ailleurs, que la valeur de réalisation est le point de départ pour estimer la valeur de reconstitution de la SCPI.
Tendance à la baisse du prix de la part en 2023 ?
La majorité des immeubles de bureaux deviennent aujourd’hui obsolètes après expertise immobilière. En effet, les locataires recherchent de nouvelles structures, telles que le coworking et le flex office, donnant lieu à la résiliation des anciens baux. Cette mutation fait suite à la mise en place du télétravail combiné au présentiel.
À ce paramètre s’ajoute l’effet de l’inflation et de la politique monétaire qui l’accompagne. Le prix de l’immobilier recule, tandis que ces immeubles de bureaux qui perdent de leur valeur sont remis en vente, pouvant éventuellement générer de la moins-value.
Toujours est-il que ce ne sont pas tous les immeubles de bureaux qui sont touchés. De plus, les SCPI de bureaux elles-mêmes sont diversifiées : cette diversification est un bouclier de sécurité qui amortit l’impact de la baisse de la valeur de réalisation. De plus, la revente n’est pas la seule option pour rafraîchir leur parc immobilier : les immeubles peuvent aussi être rénovés ou recyclés
Notons aussi que moins d’une dizaine de SCPI seulement ont opté pour la révision à la baisse de leur ticket d’entrée. Quant aux autres typologies d’immeubles, leur valeur est maintenue, ce qui n’affecte donc pas leur valeur de réalisation. Par ailleurs, les SCPI étant des placements long terme, cette tendance pourrait être renversée sur les prochaines années.
En bref, bien que valeur de réalisation, valeur de reconstitution et prix de la part soient en baisse pour une SCPI, il ne s’agit pas d'un signe de mauvaise santé, en plus de la capacité de cette dernière à distribuer des dividendes de qualité.
Les baromètres pour estimer les véritables performances
Avant de vous lancer dans l’investissement SCPI, il importe en premier lieu de déterminer les principaux baromètres pour évaluer les véritables performances. Ceux-ci sont les suivants :
- le taux de distribution (TD)
- le taux d’occupation financier (TOF)
- le taux de rendement interne (TRI)
- la capitalisation
- le report à nouveau